집 살 때 대출, 얼마까지 나올까 - LTV, DTI, DSR 한 번에 이해하기

내 집 마련을 준비하다 보면 은행에서 "LTV 50%라서 여기까지만 됩니다", "DSR이 초과해서 안 됩니다" 같은 말을 듣게 된다. 대출 규제의 핵심은 딱 세 가지다. LTV, DTI, DSR. 이 세 가지가 동시에 적용되고, 가장 낮은 한도가 최종 대출 가능 금액이 된다.

세 규제를 한 줄로 요약하면 이렇다.

LTV — 집값 대비 얼마까지 빌려줄 수 있는가

DTI — 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자가 얼마인가

DSR — 연소득 대비 모든 대출의 원리금이 얼마인가

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LTV — 집값 기준의 한도

LTV(Loan to Value)는 주택담보대출비율이다. 집의 담보가치 대비 대출 가능 금액의 비율이다.

5억 원짜리 집, LTV 50%라면 → 최대 2.5억 원 대출. 5억 원짜리 집, LTV 70%라면 → 최대 3.5억 원 대출.

계산은 단순하다. 하지만 LTV 비율은 지역과 상황에 따라 다르다.

구분	규제지역	비규제지역
무주택자	50%	70%
생애최초 구입자	70% (수도권, 한도 6억 원)	80%
서민·실수요자	60% (조건 충족 시)	-
1주택자 (처분조건부)	50%	70%
2주택 이상 추가 구입 (수도권·규제지역)	0% (대출 금지)	-

(2026년 4월 기준. 규제지역은 서울 전 지역 + 인접 경기 12개 지역 등이 해당.)

 

수도권·규제지역에서는 주택구입 목적 주담대 최대 한도가 6억 원으로 제한된다. LTV 비율로 계산한 금액이 6억을 넘어도 6억까지만 나온다. 또한 2주택 이상 보유자가 수도권·규제지역에서 추가 주택을 구입하는 건 주담대 자체가 금지(LTV 0%)다.

LTV가 왜 필요한가

집값이 떨어졌을 때 은행이 빌려준 돈을 회수하지 못하는 상황을 방지하기 위해서다. 미국의 2008년 금융위기 때 담보가치의 100% 이상을 빌려주다가 부동산 가격이 폭락하면서 은행들이 무너졌다. LTV는 이런 사태를 막기 위한 안전장치다. 시장이 과열되면 LTV를 낮추고, 침체기에는 풀어주는 식으로 조절한다.

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DTI — 소득 기준의 한도 (주담대 중심)

DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율이다. 연소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타 대출의 이자를 합산한 비율이다.

핵심 포인트는 기타 대출에서 이자만 반영한다는 것이다. 원금은 안 본다.

예시: 연소득 6,000만 원, DTI 50% 적용 시 → 연간 상환 가능액: 3,000만 원 (월 250만 원) → 기존 신용대출 이자 월 30만 원을 내고 있다면 → 주담대에 쓸 수 있는 여력: 월 220만 원

DTI는 현재 정책대출(디딤돌·보금자리론)에서 주로 적용된다. 정책대출은 DSR 대신 DTI 60%를 적용하는 경우가 많아서, 일반 은행 대출보다 한도가 상대적으로 넉넉하다.

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DSR — 소득 기준의 한도 (모든 대출)

DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율이다. 연소득 대비 모든 대출의 원금과 이자를 합산한 비율이다.

DTI와 결정적으로 다른 점이 있다. DTI는 기타 대출의 이자만 봤지만, DSR은 모든 대출의 원금 + 이자를 전부 합산한다. 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 마이너스통장 다 포함이다.

 

구분	기준 비율
1금융권 (은행)	DSR 40%
2금융권 (저축은행·캐피탈 등)	DSR 50%

 

예시: 연소득 6,000만 원, DSR 40% 적용 → 연간 원리금 상환 가능 총액: 2,400만 원 (월 200만 원) → 자동차 할부 월 40만 원 납부 중이라면 → 주담대에 쓸 수 있는 여력: 월 160만 원 → 금리 4.5%, 30년 만기 기준 대출 가능액: 약 2.7억 원

자동차 할부 하나가 주담대 한도를 수천만 원 깎아내리는 구조다. DSR에서는 기존 대출이 적을수록 주담대 한도가 높아진다.

세 규제의 차이를 한눈에

구분	LTV	DTI	DSR
기준	집값	연소득	연소득
주담대	원금	원금 + 이자	원금 + 이자
기타 대출	미반영	이자만	원금 + 이자
강도	보통	중간	가장 강력

셋 다 동시에 적용된다. LTV를 통과해도 DTI에서 막힐 수 있고, DTI를 통과해도 DSR에서 걸릴 수 있다. 2026년 현재 사실상 DSR이 대출 한도를 결정하는 최종 관문이다.

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2026년 핵심 변수: 스트레스 DSR 3단계

스트레스 DSR은 "금리가 더 오르면 이 사람이 감당할 수 있나?"를 미리 계산하는 제도다. 현재 금리에 스트레스 금리를 더해서 DSR을 산정한다. 실제 금리보다 높은 금리로 계산하니 대출 한도가 줄어든다.

스트레스 DSR 3단계가 전면 시행 중이다.  

단계	시행 시기	스트레스 금리	적용 범위
1단계	2024.02	0.38%	은행 주담대
2단계	2024.08	0.75% (수도권 은행 주담대 1.2%)	+ 은행 신용대출, 2금융 주담대
3단계	2025.07	1.50%	+ 2금융 신용대출, 기타대출 전부

 

스트레스 금리의 하한은 1.50%, 상한은 3.00%다. 단, 수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 하한이 3.00%로 상향되어 실질적으로 더 큰 한도 감소가 적용되고 있다.

실질적인 영향: 연소득 1억 원 기준, 스트레스 DSR 적용 전에는 약 6.6억 원 대출이 가능했지만 3단계 전면 시행 후에는 약 5.6억 원으로 줄었다. 1억 원 넘게 한도가 줄어든 셈이다.

변동금리를 선택하면 스트레스 금리가 100% 적용되고, 고정금리(5년 이상)는 적용 비율이 낮아진다. 그래서 고정금리를 선택하면 대출 한도가 더 높게 나올 수 있다.

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대출 한도를 최대한 확보하는 실질적인 방법

1. 기존 대출부터 정리하기

DSR에서 모든 대출의 원리금이 합산된다. 신용대출, 카드론, 마이너스통장, 자동차 할부 등을 정리하면 DSR 여유가 생긴다. 주담대 신청 전에 기존 대출을 최대한 상환하는 게 가장 효과적이다.

2. 고정금리 선택 고려하기

스트레스 DSR에서 변동금리는 스트레스 금리 100% 적용, 고정금리는 비율이 낮다. 초기 금리는 고정이 더 높지만, DSR 한도 계산에서는 유리할 수 있다.

3. 소득 증빙 꼼꼼히 확인하기

근로소득은 100% 인정되지만, 사업소득·프리랜서 소득은 반영률이 낮다. 부부 합산 소득 증빙을 활용하면 DSR 한도가 늘어날 수 있다.

4. 정책대출 자격 확인하기

디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책금융 상품은 DSR 대신 DTI가 적용되거나, DSR 규제가 완화되는 경우가 있다. 생애최초 구입자, 서민·실수요자 자격에 해당하면 LTV도 우대받는다. 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 자격 조건을 먼저 확인하자.

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한눈에 정리

 

기준	LTV	DTI	DSR
한 줄 요약	집값 대비 대출 한도	소득 대비 주담대 중심 상환액	소득 대비 전체 대출 상환액
계산 대상	담보가치 × LTV%	주담대 원리금 + 기타 이자	모든 대출 원리금
비율 (규제지역 무주택자)	50%	50%	40% (1금융)
2026년 핵심	수도권 최대 6억 한도	정책대출에서 주로 적용	스트레스 DSR 3단계 전면 시행
가장 중요한 포인트	지역·주택수에 따라 다름	기타대출 이자만 반영	모든 대출 원리금 합산

 

결론: 2026년 기준으로 대출 한도를 결정하는 가장 강력한 규제는 DSR이다. LTV와 DTI를 통과하더라도 DSR에서 막히는 경우가 많다. 특히 스트레스 DSR 3단계 전면 시행으로 변동금리 대출의 한도가 크게 줄었다. 주담대를 계획하고 있다면 기존 대출 정리 → DSR 여유 확보 → 소득 증빙 준비 순서로 접근하는 게 현실적이다.

이 글은 2026년 4월 기준으로 작성되었습니다. LTV·DTI·DSR 비율, 규제지역 지정 현황, 스트레스 금리 등은 정부 정책에 따라 수시로 변경될 수 있으므로, 실제 대출 신청 시 해당 금융기관 또는 금융위원회(fsc.go.kr), 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며, 특정 대출 상품을 권유하지 않습니다.